임야 매매에 부수된 약정의 효력

피고는 오랜 지인 관계였던 원고에게 경기도 A시 소재 임야 다섯 필지를 매도했습니다.

매매 당시 피고는 “해당 임야에 설정된 근저당권은 모두 말소하고, 임야 위에 존재하는 분묘는 5년 내에 이장하겠다”는 약속을 했습니다. 원고는 이 약속을 신뢰하고 잔금을 모두 지급하며 토지를 인도받았습니다.

그러나 기한이 지나도록 근저당권 말소와 분묘 이장은 이루어지지 않았습니다.

피고는 “은행과 협의 중이다”, “이장할 인력이 없다”는 등의 사유를 들어 이행을 미루었고,

약속이 지켜지지 않은 채 계약 체결 후 수년이 흘렀습니다.



불이행의 책임을 묻다

계약서에는 단순한 확인 문구가 아니라, 명확한 의무와 기한이 명시되어 있었습니다.

“근저당권은 말소하고, 분묘는 5년 내에 이장할 것.”

이는 단순한 도의적 약속이 아닌, 매매계약의 본질적 내용이었습니다.

원고는 수차례 이행을 요청했지만 피고는 응하지 않았습니다.

결국 원고는 피고의 약속 불이행에 대한 법적 책임을 묻기 위해 소송을 제기했습니다.

소송의 핵심은 이 약속이 단순한 호의에 불과했는지,

아니면 계약 사항으로서 계약 불이행의 책임을 물을 수 있는지였습니다.




조정을 통한 해결

조정 과정에서 법원은

* 계약서와 이행각서의 구체적 문언,

* 계약 체결의 경위,

* 약속 불이행의 경과와 사정을 종합적으로 검토했습니다.

그 결과, 피고가 매매계약의 핵심 의무를 이행하지 않았음이 명확하다고 판단되었습니다.

이에 따라 조정을 통해 피고가 근저당권을 말소하고, 분묘를 이장하며,

지연으로 인한 손해를 보상하기로 하는 내용의 합의가 성립되었습니다.

이번 조정 결정으로 원고의 청구가 사실상 전부 받아들여졌으며,

실질적으로는 전부승소에 해당하는 결과를 이끌어냈습니다.

사건의 의의

이번 판결은 부동산 매매 시 매도인의 부수의무(근저당권 말소·분묘이장 등)에

관한 법리를 명확히 확인한 사례입니다.

특히, 계약서의 ‘특약사항’과 별도로 작성된 이행각서의 효력이 실질적으로 인정된 점이 주목됩니다.

즉, “향후 이장하겠다”는 단순한 약속이 아니라,

계약의 부수하는 의무로서 법적 구속력을 갖는다는 것입니다.



실무 포인트

①계약서와 특약사항은 구체적으로 작성해야 합니다.

기한, 방법, 손해배상 규정을 명확히 명시해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

②이행각서는 단순한 확인이 아닙니다.

체결 경위와 문언이 구체적이라면 법원은 이를 계약의 일부로 해석합니다.

③거래 이후에도 증거를 보관해야 합니다.

이메일, 문자, 이행 요청서 등은 모두 ‘약속의 이행’을 증명하는 핵심 증거가 됩니다.

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결론