저번 포스트에서 예고한 대로, 이번에는 가계약금 반환청구 소송의 구체적인 사례를 살펴보겠습니다.

I. 가계약금 반환 청구 소송은 주로 두 가지 유형으로 구분됩니다.

1. CASE 1: 매수인이 본계약 체결 협상을 파기한 후, 매수인이 매도인에게 가계약금 반환을 요구하는 소송.
2. CASE 2: 매도인이 본계약 체결 협상을 파기한 경우, 매수인이 매도인에게 가계약금의 배액 반환을 요구하는 소송.

위 두 사례는 법적 쟁점이 거의 유사하기 때문에, CASE 1.을 기준으로 설명드리겠습니다. 

아래 그림은 가계약금 반환청구 소송에서 나타날 수 있는 주요 법적 쟁점을 도식화한 그림입니다. 

II. 가계약금 약정이 불성립 한 경우

• 가계약 약정이 성립하려면 당사자 간에 청약과 승낙의 의사합치가 이루어져야 합니다. 만약 이러한 의사합치가 없다면, 가계약 약정이 성립되었다고 볼 수 없으므로, 매수인은 매도인에게 이미 지급한 가계약금의 반환을 청구할 수 있습니다.
• 실무에서는 공인중개사가 매도인과 매수인 모두에게 계약 조건에 대한 동의를 받은 후 매도인의 계좌 정보를 매수인에게 전달하는 것이 일반적입니다. 그러나 이러한 동의를 받기 전에 매수인이 매도인에게 가계약금을 지급했고, 이후 매도인이 계약 조건에 동의하지 않은 경우가 문제될 수 있습니다.
• 제가 실제로 수행한 한 사건에서는 이러한 상황에서 원고(매수인)가 피고(매도인)에게 가계약금의 배액 반환을 청구한 사례가 있었습니다. 당시 저는 피고 측(매도인 측)의 대리인으로서, 당사자 간에 계약 조건에 대한 의사합치가 없었다는 점을 입증하였고, 법원은 이를 인정해 원고의 청구를 모두 기각하는 전부 승소 판결을 이끌어낼 수 있었습니다.

III. 가계약금을 해약금 내지 위약금으로 하는 특약의 존재하지 않는 경우

• 가계약금 약정에 대해 당사자 간 의사합치가 있었다 하더라도, 가계약금을 해약금이나 위약금으로 정한다는 특약이 없었다면, 매수인은 매도인을 상대로 가계약금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 저번 Post에서 설명드렸듯이, 가계약금은 계약금과 달리 해약금의 성격을 당연히 갖는 것은 아니기 때문에, 이를 해약금으로 활용하려면 별도의 약정을 명시해야 합니다. 따라서 가계약금을 해약금 내지 위약금으로 정하는 별도 약정이 없는 경우, 본계약 교섭이 결렬되었다면 매수인은 매도인에게 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.
• 다만, 현재 실무에서는 공인중개사들이 문자나 서면을 통해 가계약금을 해약금이나 위약금으로 간주하는 조건을 당사자들에게 명확히 전달한 후 진행하는 경우가 많습니다. 이 때문에 가계약금이 문제가 되었던 초기 사례들에서나 쟁점이 되었던 부분이며, 현재로서는 이 사유로 가계약금 반환이 인정되는 경우는 드물다고 볼 수 있습니다.
• [문자 메세지의 예] 매도인(임대인)의 사정으로 계약을 해지 시 계약금의 일부 500만 원의 배액을 해지위약금으로 하여 즉시 매수인(임차인)에게 지급하여야 하며, 매수인(임차인)의 사정으로 해지 시 계약금의 일부 500만 원을 해지위약금으로 포기하기로 한다.