부동산 계약을 진행하다 보면 공인중개사들이 "물건이 좋으니, 다른 사람이 먼저 계약할 수 있습니다. 가계약금을 걸어 두시는 게 좋습니다!"라고 권유하는 경우가 많습니다. 이런 상황에서 언급되는 "가계약금"이라는 용어, 익숙하시죠?

하지만 주의해야 할 점은, 가계약금은 법적으로 우리 민법에 규정된 용어가 아니라는 것입니다. 이는 부동산 거래 실무에서 관행적으로 사용되는 개념으로, 이를 정확히 이해하고 사용하는 것이 매우 중요합니다.

가계약금의 법적 성격

우리 민법에는 "계약금"에 대해서는 명확한 규정이 존재합니다. 계약금은 계약의 증거로서 교부되며, 계약 해지 시 해약금이나 위약금으로 사용될 수 있는 돈입니다. 그런데, 가계약금은 계약 교섭단계에서 지급되는 돈으로, 부동산 거래 실무에서 만들어진 용어입니다.

즉, 공인중개사들이 매수자(임차인)와 매도자(임대인) 사이의 계약 체결 의사를 확정 짓기 전에, 손님 및 물건을 잡아두려는 목적으로 가계약금을 요구하는 경우가 많습니다. 계약 체결의 증거로서 교부되는 계약금과는 다른 성질을 갖고 있는 것이지요.

가계약금의 정의에 대한 대법원 판례는 아직 없지만, 하급심에서는 가계약금에 대해 “가계약금은 매수인인 원고가 매도인인 피고에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서, 매매계약 본계약이 체결되는 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되 본계약이 성립하지 않을 경우에는 반환할 것이 전제된 것으로 봄이 상당하다.”(서울북부지방법원 2021. 11. 4. 선고 2020나41987 판결)고 판시한 바 있습니다.

이를 정리하면, 부동산중개 거래 실무상 가계약금이란 매수인(내지 임차인)이 매도인(내지 임대인)에게 계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며, 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서, 본계약이 체결되는 경우에는 그 매매대금(내지 임차보증금) 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되, 본계약이 성립하지 않을 경우에는 반환할 것이 전제된 금원을 의미합니다.

가계약금 반환과 실무상의 문제

하지만 실무에서는 공인중개사들이 계약 체결 전 일방의 변심으로 계약이 이루어지지 않을 경우, 가계약금과 관련된 규칙을 따르도록 조정하는 경우가 많습니다. 이러한 상황에서 공인중개사는 계약 당사자들에게 다음과 같은 조건을 포함한 문자 교환을 통해 동의를 구하고, 그 후에 가계약금을 처리합니다.

○ 가계약금 포기: 가계약금을 교부한 매수인 또는 임차인이 계약 체결을 거부하거나 변심한 경우, 가계약금을 돌려받지 않고 이를 포기하겠다.

○ 배액 변상: 반대로, 가계약금을 받은 매도인 또는 임대인이 계약을 이행하지 않거나 계약을 거부한 경우, 가계약금의 배액을 변상하겠다.

이러한 동의가 이루어지면 공인중개사는 계좌번호를 제공하게 하고, 이를 통해 가계약금이 지급됩니다.

사적 자치의 원칙과 가계약금의 법적 효력

민법은 사적 자치의 원칙을 따르고 있기 때문에, 당사자 간의 자유로운 의사에 의해 비정형의 계약을 체결하는 것이 가능합니다. 즉, 가계약금과 관련된 합의가 민법에 명시되지 않았더라도, 당사자 간에 의사가 일치하고 이에 대한 명확한 동의가 이루어진다면 해당 합의는 법적 구속력을 가질 수 있습니다.

대법원도 최근 ① 가계약금은 계약금과 그 성질이 상이하므로, 민법 제565조가 당연히 적용되는 것은 아니며, ② 가계약금을 해약금으로 하기 위해서는 가계약금 지급 외에 당사자 사이에 이에 대한 의사의 합치가 별도로 명백하게 인정되어야 한다는 취지로 판시한 바 있습니다.

다음 글에서는 가계약금 반환청구 소송의 실제 사례를 살펴보며, 가계약금과 관련된 법적 쟁점이 어떻게 해결되는지 구체적으로 분석해보도록 하겠습니다. 이러한 사례를 통해 가계약금의 반환 여부, 합의의 구체성, 법원의 판단 기준 등을 보다 명확하게 이해할 수 있을 것입니다.